土拍火！小户型多！均价1.8万元/㎡！这个板块给苏州刚需很多机会！

前言

刚过去的2020年苏州商品住宅成交均价约为2.6万元/㎡，也就是说新房成交的套总价已经突破300万，对于刚需来说越来越难。

2021年，苏州在改善引领市场的当下，适合刚需族上车的板块越来越少，且在地理区位上越来越趋向于城市外围。

比如吴江的运东、城南、盛泽、平望；吴中的胥口、度假区、临湖；高新区的通安；相城区的黄埭、阳澄湖、望亭。

2020年最火的莫过于吴江运东、吴中太湖度假区、胥口三大板块，随着换乘之王5号线将开通，吴中太湖度假区和胥口留给刚需还有多少机会？

地铁5号线+中环 交通强势崛起

预计2021年6月开通的轨交5号线起于吴中区太湖香山站，途经吴中区、高新区、姑苏区、工业园区，止于工业园区阳澄湖南站。

5号线横跨苏州3大商圈4大城区，与1-8号线均有换乘点（共9个），是名副其实的“换乘王”。

吴中太湖度假区、胥口板块是首次迎来地铁。

地铁5号线再加上子胥快速路连接中环、苏绍高速等，太湖度假区在交通方面具备其他刚需板块所没有的优势。

从整体定位看，太湖度假区是苏州重点打造的5大旅游区之一，环绕大自然瑰宝——太湖，这也是太湖度假区相对于某些刚需板块而言的另一大优势。

论规格，太湖度假区是苏州仅有的五个5A级景区之一，与金鸡湖景区并列。

论资源，太湖度假区拥有最丰厚的太湖山水和吴文化资源。

因为旅游区的打造原因，不允许出现大型研发或者工业项目，因此该区产业和人口导入是明显的弊端。从另一个角度而言，太湖度假区苏州市区内不可多得的生态宜居板块，即使商业、医疗、教育等配套资源还有待发展。

土地市场如火如荼

在2月4日的苏地网挂1号公告中，吴中太湖度假区1号地块开拍一分钟即破中止价，进入一次性报价区间，73家房企参与一次性报价，最终由招商竞得，成交总价9.55亿，成交楼面价9592元/㎡，溢价率13.22%

据统计，2020年吴中太湖度假区共计成交了3宗涉宅用地，每一宗地块都进入冲破中止价，进入一次性报价环节，楼面价没有破万，溢价率都在13%以上，最多有176个马甲争抢一块地，火爆程度可见一斑，其中绿城地块要求结构封顶销售。

这3宗地块的地价相近，最多也就443元/㎡的价差，招商70号地块的9594元/㎡的楼面价，成为太湖度假区2020年楼面价最高的地块。

1月5日晚上苏地网挂〔2021〕1号公告挂出让4宗涉宅地块，其中苏地2021-WG-2号地块位于吴中区度假区香山北路东侧、后塘路北侧，紧靠着招商70号地块，最终被招商拿下，成交楼面价为9592元/㎡，与70号地块价差在2元左右。

吴中区的供应主力

2020年，吴中太湖度假区供应面积为74.51万㎡，同比增加39.04%，成交面积为59.83万㎡，同比增长36.04%，供求两涨，供求比为1.27，成交均价为18017元/㎡，与去年几乎持平。

可以说，2020年太湖度假区新房供应占据吴中区新房供应的近三成，且成交火热，龙湖大境天成、蔚蓝四季花园、碧桂园伴山澜湾和中海寰湖时代等楼盘皆是市面上的热销红盘。

无论是土地市场还是新房市场，太湖度假区的热度在苏州市面上都数一数二。

究其原因，主要是板块利好不断释放。

轨交5号线即将通车，中环交通脊梁的加持，让板块交通更为便利。

板块教育、医疗、商业等配套也在不断完善，且肉眼可期。

其次板块的地价低，板块的整体地价在1万元/㎡以下，房企拿地成本低，新楼盘均价不过2万，总价200万以内，对刚需非常友好。

2021年，太湖度假区哪些新房可买？

目前的太湖度假区板块共有9个在售新房项目，蔚蓝四季花园、碧桂园伴山澜湾、新力云语铂园、阅湖山、龙湖大境天成、绿城明月江南、北辰观澜府、太湖汇景和中海寰湖时代。

成交均价仍然在2万元/㎡以下，产品以高层、洋房为主，另外还有招商两宗地块待入市，其中70号地块规划已经出炉。2021年太湖度假区将集结11个项目，竞争十分激烈。

我们先来看2020年入市的纯新盘，主要有绿城明月江南、碧桂园伴山澜湾、中海寰湖时代、阅湖山。

绿城明月江南

绿城明月江南，位于吴中区度假区陈华路南侧、胥香路西侧。

2020年6月绿城刚拿地，一个月内项目的规划公示；7月22日发布案名，随后，其城市展厅以及样板房也陆续对外公开。

绿城明月江南规划建造8栋洋房、高层，共计312套房源。2020年11月27日全部房源领证，高层有建面约94、96和106㎡三种户型，洋房有建面约104㎡和约106㎡两种户型。备案单价区间13331-20805元/㎡，备案均价为18046元/㎡，总价区间142-273万，毛坯交付。

绿城明月江南是整个度假区板块内距离地铁最近的一个楼盘，距离轨交5号线太湖香山站仅约180米。不仅如此，自驾出门是子胥快速路，上中环西线，快速通达苏州各区。

高层约94㎡ 3房2厅1卫

高层约96㎡ 3房2厅1卫

高层约106㎡ 3房2厅2卫

洋房约104㎡ 3房2厅2卫

洋房约106㎡ 3房2厅2卫

△左右滑动查看户型图

除了交通优势，更有绿城品质的加持，高层均价不破2万元/㎡，项目具有一定的竞争力！

阅湖山

阅湖山雅苑位于吴中太湖度假区丽波路与天镜路交汇处 ，由新希望、正荣、美的三家联合开发，新希望操盘，规划建设15栋6-11F洋房。

11月27日，项目首批6栋洋房领证，共计396套房源，建面约83-96㎡，整体备案均价约19847元/㎡，总价约132-204万，智能化精装交付。

建面约83㎡，3室2厅1卫

建面约87㎡，3室2厅1卫

建面约96㎡，3室2厅2卫

△左右滑动查看户型图

交通上面，目前还是主要依赖自驾，周边有环太湖大道、孙武路、子胥快速路等主干道，可快速抵达中环，项目距离轨交5号线起始站约2.5公里。

碧桂园伴山澜湾

碧桂园伴山澜湾，位于吴中区度假区孙武路北侧、姚舍路东侧。

纯洋房社区，整个小区由39栋6-11F洋房组成，容积率约1.6。

2020年3月13日项目首次领证，备案均价为19847元/㎡，备案总价区间151-204万，建筑面积段约为83-95㎡。

伴山澜湾项目自带沿街商业，业态是零售商业、餐饮，另外项目500米内有舟山农贸市场、舟山邻里中心，1.5公里内则有在建的中海寰湖时代商业项目，可以满足基本的生活需求。

碧桂园伴山澜湾剩余16栋洋房未领证。

中海寰湖时代

中海寰湖时代位于吴中太湖度假区伍相路南侧，香山南路西侧。

中海寰湖时代规划建造29栋总高5-11F的洋房，容积率约1.5，是一个低密纯洋房社区。2021年1月项目领取预售证，整体备案均价17000元/㎡，主力户型面积约85㎡、96㎡、120㎡。

△左右滑动查看户型图

项目自带约6万方商业体，计划总投资2.5亿元，由太湖城投、中海、恒泰联合打造，后期由恒泰运营。
作为目前太湖度假区最大体量的商业，受到了颇多的关注，从此前公布的规划来看，一楼主要是商铺和餐饮，三楼有商铺、餐饮、培训、KTV和电影院，其中电影院含6个放映厅。

招商70号地块

苏地2020-WG-70号地块位于吴中区太湖度假区孙武路南侧、香山北路东侧，为住宅、商业、餐饮用地。招商70号地块，项目整体规划为16栋高层、小高层。

结语

太湖度假区板块在2020年成交的三宗涉宅地，其中新希望24号地块和绿城38号地块，都在11月27日那一天首批房源取证，也都在2020年开盘入市。

新希望24号地块和招商70号地块，要求是全装修交付，新希望24号地块最低装标1000元/㎡，招商70号地块和招商2号地的最低装标都是1500元/㎡，装修标准的提高，意味着板块居住品质在不断拔高。

2020年，太湖度假区板块的商品住宅供应爆仓，8个楼盘相继取证20次，加上现房取证的的太湖汇景，2020年度太湖度假区新增了7163套新房，是吴中区新房供应的主力军。

板块整体成交均价为18017元/㎡，且大部分新盘都有小户型，总价200万左右，适合刚需上车。

往期推荐

苏城热讯区域分析常熟：建机场？通高铁、修地铁！
板块解读

楼盘动态

仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考

引用数据和观点必须经

克而瑞苏州工作人员同意

转载务必按照以下格式：

转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

克而瑞苏州分析师

洞察市场趋势

发觉置业时机

分享买房故事

以真实鉴苏州

克而瑞苏州交流群